La prima volta che un’amica ci ha chiesto se, in teoria, una coppia di pensionati francesi come noi potesse comprare un appartamento a Monaco, ci siamo resi conto di quante idee sbagliate circolano su questo argomento. Si pensa spesso a un principato chiuso, riservato a pochi eletti con passaporto speciale. La realtà, una volta che ci si informa davvero, è più sfumata e anche più interessante.
In sintesi: Monaco non impone restrizioni di nazionalità per acquistare un immobile, ma il mercato resta fortemente regolato, tra un settore demaniale riservato ai residenti monegaschi, un diritto di prelazione dello Stato su alcuni edifici storici e controlli bancari diventati più severi negli ultimi anni. Capire queste regole prima di sognare un pied-à-terre sul Rocher evita brutte sorprese.
- Nessuna nazionalità è esclusa dall’acquisto, ma parte del patrimonio resta riservata ai residenti monegaschi.
- Lo Stato dispone di un diritto di prelazione su alcuni immobili anteriori al 1947, con una finestra di trenta giorni per esercitarlo.
- I controlli di conformità bancaria si sono rafforzati dal 2025, dopo l’inserimento di Monaco nella lista grigia del GAFI.
- I prezzi restano tra i più alti al mondo, con una media di rivendita che ha superato i 50.000 euro al metro quadro.
- 1 Chi può comprare a Monaco, davvero
- 2 Il diritto di prelazione dello Stato, una particolarità da non sottovalutare
- 3 Un mercato diventato più esigente sul piano bancario
- 4 Quanto costa comprare a Monaco oggi
- 5 Perché passare attraverso una SCI, una pratica diffusa ma non obbligatoria
- 6 Il nostro parere di semplici osservatori
Chi può comprare a Monaco, davvero
Contrariamente a un’idea diffusa, il Principato non impone alcuna restrizione all’acquisto in base alla nazionalità dell’acquirente. Un francese, un italiano o un cittadino di un paese extraeuropeo possono, in linea di principio, acquistare un bene esattamente come un monegasco. Questo spiega perché il mercato attira acquirenti da tutto il mondo, e non solo una clientela locale.
C’è però un’eccezione importante da conoscere: una parte del patrimonio immobiliare appartiene allo Stato e rientra nel cosiddetto settore demaniale, riservato ai residenti monegaschi. Questi immobili non sono semplicemente accessibili sul mercato libero, qualunque sia il budget disponibile.
Il diritto di prelazione dello Stato, una particolarità da non sottovalutare
Per gli edifici costruiti prima del 1947, la legge 1235 conferisce allo Stato monegasco un diritto di prelazione: dopo la firma del compromesso di vendita, lo Stato dispone di trenta giorni per decidere se sostituirsi all’acquirente e acquisire l’immobile lui stesso. Se questo termine passa senza che lo Stato eserciti tale diritto, la vendita può proseguire regolarmente davanti al notaio.
Una regola simile si applica ai settori protetti, dove ogni vendita deve essere notificata al Ministro di Stato, che dispone anch’esso di un termine per decidere se acquisire il bene, allo scopo di preservare il parco locativo protetto. Per un acquirente straniero poco informato, questa fase può sembrare un rallentamento burocratico inatteso, mentre fa parte integrante del funzionamento del mercato monegasco.
Un consiglio pratico che diamo spesso: prima di firmare qualunque compromesso a Monaco, fatevi confermare per iscritto dal notaio se l’immobile rientra nel campo di applicazione della legge 1235. È una domanda di cinque minuti che può evitare settimane di attesa impreviste.
Un mercato diventato più esigente sul piano bancario
Dal 2025, l’inserimento di Monaco nella lista grigia del GAFI (il Gruppo d’Azione Finanziaria internazionale) ha reso più pesanti le procedure di conformità bancaria per alcuni profili di acquirenti internazionali. In pratica, aprire un conto o ottenere un finanziamento locale richiede oggi documenti più dettagliati sulla provenienza dei fondi, un passaggio che allunga i tempi ma che rientra in una tendenza generale di rafforzamento dei controlli antiriciclaggio in molte piazze finanziarie europee.
Quanto costa comprare a Monaco oggi
| Tipo di bene | Prezzo medio al metro quadro |
|---|---|
| Rivendita (media 2024) | Circa 51.967 euro |
| Nuove costruzioni di lusso, quartiere Larvotto | Oltre 97.500 euro |
| Fascia generale 2026 (secondo posizione e servizi) | Tra 70.000 e 100.000 euro |
Questi importi variano ampiamente secondo la vista, la presenza di una terrazza, il parcheggio e la vicinanza al lungomare: due appartamenti nello stesso palazzo possono avere prezzi molto diversi per questi soli criteri.
Perché passare attraverso una SCI, una pratica diffusa ma non obbligatoria
Molti acquirenti scelgono di detenere il proprio bene monegasco attraverso una società civile immobiliare (SCI) locale, soprattutto per ragioni di successione e trasmissione patrimoniale. L’acquisto di quote di una SCI proprietaria di un bene comporta un diritto di registrazione del 4,5% sul valore dell’immobile, oltre agli onorari del notaio o dell’avvocato incaricato. Non è un obbligo legale, ma resta una struttura molto frequente nella pratica del mercato monegasco.
Il nostro parere di semplici osservatori
Non siamo né notai né agenti immobiliari, solo una coppia curiosa che ha passato ore a capire come funziona questo mercato particolare, giusto a fianco di casa nostra. Quello che ci colpisce è quanto Monaco resti, nonostante la sua immagine di libertà totale per i capitali, un mercato profondamente regolato: la rarità dei beni non nasce dal caso, ma da un insieme di regole pensate per proteggere lo stock esistente.
Domande frequenti
Serve la residenza monegasca per comprare un immobile a Monaco?
No, l’acquisto è aperto a qualunque nazionalità, ma il settore demaniale resta riservato ai residenti monegaschi.
Cosa succede se lo Stato esercita il suo diritto di prelazione?
Lo Stato si sostituisce all’acquirente alle stesse condizioni previste nel compromesso di vendita, entro il termine di trenta giorni previsto dalla legge 1235.
È obbligatorio passare da una SCI per acquistare a Monaco?
No, ma è una pratica molto diffusa per motivi di trasmissione patrimoniale, con un costo fiscale specifico da anticipare (4,5% di diritti di registrazione sulle quote).
Per capire come lavorano davvero le agenzie in un mercato così particolare, il nostro articolo sui segreti degli agenti immobiliari di maggior successo di Monaco approfondisce il punto di vista dei professionisti sul campo.
Informazione generale condivisa da due appassionati d’immobiliare, non un parere professionale o legale: per ogni progetto d’acquisto a Monaco, rivolgetevi a un notaio o a un’agenzia immobiliare locale.
Articolo pubblicato inizialmente nel 2023, aggiornato il 29 luglio 2026.
Fonti: Legimonaco (legge 1235 sul diritto di prelazione), dati di mercato Polarius Real Estate e Livein.mc, 2026.